Unter Status-quo-Bedingungen ist hierzulande nur noch eine leichte Zunahme der Wohneigentumsquote von 42,1 Prozent im Jahr 2018 auf 43,6 Prozent im Jahr 2030 zu erwarten.

Das ergeben Analysen des Berliner Forschungsinstituts empirica für die Wohneigentumsstudie der Landesbausparkassen. Die Datenbasis bildet die aktuelle Einkommens- und Verbrauchsstichprobe (EVS) des Statistischen Bundesamts.

Der größte Teil des geringen erwartbaren Anstiegs finde in Ostdeutschland (ohne Berlin) statt: Bis 2030 könnten hier gut 41 Prozent der Haushalte in den eigenen vier Wänden leben, das wäre immerhin eine Verbesserung um fast fünf Prozentpunkte.

In Westdeutschland bewegt sich kaum noch etwas

In Westdeutschland dagegen gehe es in den kommenden Jahren kaum noch voran. Unter heutigen Voraussetzungen sei zwischen Flensburg und Füssen bis 2030 lediglich mit einem Selbstnutzeranteil von etwas mehr als 45 Prozent zu rechnen. Damit wäre noch nicht einmal das Niveau von 2013 wieder erreicht.

Unter der Voraussetzung, dass die Baukosten und Baulandpreise in Relation zu den Einkommen weder sinken noch steigen, spielen laut Studie folgende Entwicklungen zusammen:

Demografische Veränderungen haben den größten Einfluss auf die durchschnittliche Wohneigentumsquote in Deutschland. Ein dämpfender Effekt resultiere aus dem Sog der Städte und aus dem Trend, allein zu wohnen.

Stadtbewohner sind meistens Mieter

Je mehr ein Ballungsraum wirtschaftlich prosperiere, desto attraktiver sei er für alte und neue Einwohner und desto höher seien dort in aller Regel auch die Immobilienpreise. Dies führe dazu, dass ein Leben in der Stadt für die meisten Menschen nahezu untrennbar an das Wohnen zur Miete gebunden ist.

Auch Alleinlebende sind oft verhinderte Wohneigentümer, denn sie haben es schwerer, eine Immobilienfinanzierung zu bewältigen, als Doppelverdienerhaushalte. Die Konsequenz: Wenn und wo mehr Menschen alleine wohnen, hakt die Eigentumsbildung.

In der Projektion der Studie wirkt der demografische Effekt für sich genommen in Ostdeutschland sogar negativer als in Westdeutschland, er wird einerseits von Kohorteneffekten überkompensiert.

Wohlstandseffekt wirkt noch für zehn Jahre

Unterschiedliche Generationen hatten und haben unterschiedliche Chancen, zu Wohneigentum zu gelangen. Der Wohlstand der Nachkriegsgenerationen zeigt sich auch darin, dass sie öfter in Eigentum leben als ihre Eltern.

Bis 2030 genügt dieser Generationen- oder Wohlstandseffekt, um das demografisch bedingte Abrutschen der Wohneigentumsquote in Ost und West zu kompensieren

Andererseits kommt in Ostdeutschland der historische Rückstand in Sachen Wohneigentumsbildung gegenüber dem Westen hinzu. Zwischen Ostseeküste und Thüringer Wald gibt es noch mehr unerfüllte Immobilienwünsche als im Westen, und es gelingt dort auch noch öfter, diese Wünsche Wirklichkeit werden zu lassen, begünstigt vor allem durch mehr verfüg- und bezahlbares Bauland.

Der Nachholeffekt hat einen Anteil von fünf Prozentpunkten an der Entwicklung in Ostdeutschland bis 2030 – und ist damit im Prinzip allein verantwortlich für die zu erwartenden Fortschritte.

LBS

Demografie- und Kohorteneffekt heben sich fast auf

Der demografische und der Kohorteneffekt fallen im Osten zwar größer aus als im Westen, beide heben sich hier wie dort aber nahezu auf. So ist laut Studie zu erklären, dass sich im Westen in den kommenden zehn Jahren kaum noch etwas tun wird, es sei denn, die Politik setzt schon heute etwas dagegen.

Zu den wichtigsten Ansatzpunkten zählen Erwerbsnebenkosten, Baulandpreise und Baukosten. Ein Freibetrag in der Grunderwerbsteuer für Erstkäufer oder -bauherren könnte die Schwelle zum Eigentum spürbar senken. Dass das derzeit im Bundestag diskutierte Baulandmobilisierungsgesetz dazu beitragen kann, in Zukunft mehr Fläche zu mobilisieren, hält die Studie für „nicht ganz unwahrscheinlich“.

Wohnen im Umland muss attraktiver werden

Empirica und LBS Research schlagen zudem vor, Familien in urbanen Zuzugsgebieten den Weg in die eigenen vier Wände zu erleichtern, dort aber gerade auch für Singles und kinderlose Paare ein zielgruppenspezifisches, eigentumsaffines Angebot zu schaffen.

Auch der derzeit noch erschwinglichere Eigentumserwerb im Umland könnte einen weiteren Attraktivitätsschub vertragen: bessere Verkehrsanbindung, Ausbau von sauberem und pünktlichen öffentlichem Personennahverkehrt und möglichst kreuzungs- und autoverkehrsfreie Radschnellwege.

Auf dem Land ist das Eigenheim seit jeher die verbreitete Wohnform, die Herausforderungen sind hier somit etwas anders gelagert. Es kommt vor allem darauf an, die Landflucht zu stoppen. Dazu sind städtebauliche und Infrastrukturinvestitionen nötig, vor allem aber muss eine bessere Abstimmung und Aufgabenteilung zwischen Dörfern, Ankerstädten und regionalen Zentren gelingen.

Download der LBS-Wohneigentumsstudie