Von der Coronapandemie kommen erfreulicherweise vermehrt positive Nachrichten, auch wenn ein Ende noch nicht abzusehen ist. Trotzdem erscheint die Zeit reif für ein Zwischenfazit. Was hat sich durch die Pandemie auf den Immobilienmärkten verändert und worauf haben sich die Sparkassen bei ihrer Geschäftspolitik einzustellen?
Homeoffice und dessen Auswirkungen sind das beherrschende Thema, wenn die Perspektiven des Büroimmobilienmarkts diskutiert werden. Durch die Pandemie ist die Anzahl der Nutzer von Homeoffice zunächst rapide gestiegen, worauf Arbeitgeber und -nehmer nur schwerlich vorbereitet waren. Aktuell ist schon vielfach eine Rückkehr in die Büroimmobilien festzustellen, gleichzeitig kündigen viele Unternehmen große Einsparungen von Büroflächen an.
EBZ Business School
Der Autor Günter Vornholz ist Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum.
Einzelhandel stark betroffen und unter Druck
Dem Hype von Ankündigungen muss nun aber eine Phase der Umsetzung folgen. Hierbei gibt es Probleme sowohl auf Unternehmensseite, etwa bei der Organisation des flexiblen Arbeitens , als auch bei den Arbeitnehmern, beispielsweise bei der Arbeitszufriedenheit oder bei der Qualität der Homeoffice-Arbeitsplätze.
Bislang waren die Makler besonders von der Pandemie betroffen, da deren Umsätze einbrachen. Die Nutzung von Büroflächen liegt aber weiter über dem Vorjahresniveau. Kurzfristig haben die Sparkassen als Kreditgeber mit stagnierenden Mieten und steigenden Leerständen bei den Büroimmobilien zu rechnen. Mittelfristig wird aber die konjunkturelle Entwicklung wieder einen deutlich stärkeren Einfluss haben.
Der Einzelhandel ist durch Konsumwandel und Lockdowns besonders stark von der Pandemie betroffen. Die Verbraucher kaufen deutlich mehr im Online-Handel ein, auch wenn der Umsatz 2020 im stationären Einzelhandel noch leicht anstieg. Im Jahr 2021 wuchs wegen des Lockdowns der Online-Umsatz weiter extrem.
Im traditionellen Handel gab es bisher hingegen einen realen Umsatzeinbruch von vier Prozent und auch nominal ging der Umsatz um mehr als zwei Prozent zurück. Da somit weniger Ladenfläche benötigt wird, sind nach den Mietrückgängen in schwächeren Lagen nun auch die Mieten in den 1a-Verkaufslagen negativ betroffen.
Zyklische Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt
Die Käufer von Einzelhandelsobjekten sind daher nicht mehr bereit, die hohen Preise der Vorjahre zu zahlen, bundesweit ist bereits ein Rückgang von zwei Prozent gegeben. Rückläufige Preise aber werden zu Wertberichtigungen bei den Investoren führen und so auch die Sparkassen belasten. Zukünftige Kreditvergaben sollten vor diesem Hintergrund kritisch hinterfragt werden.
Auf den Wohnungsmärkten setzte sich die zyklische und differenzierte Entwicklung fort, und dies weitgehend unabhängig von den Folgen der Pandemie. Auf den Vermietungsmärkten hält die Entwicklung der vergangenen Jahre an. Hohe Fertigstellungen von Wohnungen und nicht mehr so hohe Zuwanderungen in die Städte aufgrund der hohen Mieten haben zu deutlich schwächeren Mietsteigerungen geführt. Das Umland ist zyklisch bedingt mehr in den Fokus gerückt. Dort steigt die Nachfrage und damit entsprechend die Mieten sogar stärker als in den Städten.
Auf den Wohnungsinvestmentmärkten besteht angesichts der Niedrigzinsen bei Investmentalternativen weiterhin der Anlagenotstand. Wohnimmobilien zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage sind weiter stark gefragt. Die Preise steigen deutlich an, vor allem wesentlich stärker als die Mieten. Ein vielfach prophezeiter Preiseinbruch ist nicht in Sicht, dennoch sollten Sparkassen sich vor Preisübertreibungen in Acht nehmen.
